Когда-то давно, кажется, еще в прошлой жизни, нам обещали, что каждая семья к 2000 году будет жить в отдельной благоустроенной квартире. Со знаменательной даты минуло уже три года, а советская мечта так и осталась мечтой. Зато реальность сурова, как никогда. По данным Госкомстроя РК, сейчас в Карелии насчитывается более 40 тысяч семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и только официально числится 600 тысяч квадратных метров ветхого и 101 тысяча аварийного жилья.
Почти полностью лишившись поддержки государства в решении квартирного вопроса, люди активно борются за личные квадратные метры. Казалось бы, вариантов пруд пруди. Накопил деньги, иди и выбирай "родную хату". Можно принять участие в долевом строительстве. Можно самостоятельно построить домик под семью: хочешь — сарайчик, хочешь — супер-пупер-элитный особняк. В конце концов есть еще и ипотека — напоминает нам государство.
Увы, все совсем не так просто. Ситуация с жильем, создавшаяся в Карелии, напоминает заговор. Заговор против народа.
Страшная сказка
По данным чиновников, новое жилье в Карелии не только не дорожает, но даже дешевеет. Четыре-пять лет назад однокомнатная квартира улучшенной планировки стоила от 8-9 тысяч долларов. Трехкомнатная "хрущевка" — 12-15 тысяч долларов. А сразу после дефолта цены были даже ниже. Сейчас о тех славных временах можно вспоминать с легкой грустью.
По данным Госкомстата, за последние годы мало что изменилось. На депутатский запрос, сколько же стоит сейчас строительство одного квадратного метра жилого дома квартирного типа, чиновники, указав на конфиденциальность информации, ответили: по данным строительных организаций, на январь 2003 года один метр в среднем стоил 7290 рублей. Причем, по сведениям того же Госкомстата, в январе 2002 года квадратный метр стоил дороже — 8141 рубль. Невероятно, но факт: новое жилье в Карелии не только не дорожает, но даже дешевеет. Однако не спешите радоваться...
Строительные организации предоставили в Госкомстат очень странные цифры. Так, один квадратный метр в строительной фирме "КИМК" обойдется вам в 3406 рублей (фантастика!), в ТСЖ "Эдем" — 4710 рублей (великолепно!), в ЗАО "Сана" — 7811 рублей (неплохо!), в ОАО "Строительная компания "Век" — 8932 рубля, в ЗАО "Карелстроймеханизация" — 9242 рубля, а в ЗАО "Петрозаводскстрой" — 20736 рублей. Получается, что, обратившись, к примеру, в фирму "КИМК", можно договориться о приобретении стандартной однокомнатной 51-метровой квартиры всего за 173 тысячи рублей (меньше шести тысяч долларов). Фирма "Сана", специализирующаяся на строительстве дорогого, элитного жилья, ту же однокомнатную квартирку предоставит вам за 12 тысяч долларов.
Впрочем, если даже мы живем в сказке, то очень страшной сказке. Потому что стоило позвонить в пару фирм и тут же стало грустно до слез: никто вам ничего не будет строить дешевле, чем за 13 тысяч рублей/квадратный метр. То есть за 420 долларов. Дороже — пожалуйста, дешевле — нет. Быть может, на бумаге квадратный метр стоит 3 тысячи рублей, но реально новая однокомнатная квартира в Петрозаводске — это 20 тысяч долларов.
Напрашивается "невинный" вопрос: уж не пахнет ли здесь двойной бухгалтерией? Почему в Госкомстат фирмы предоставляют одни цифры, а потенциальным покупателям называют совсем другие?
Вторичное не значит дешевое
Из-за стремительного роста цен людям приходится не покупать квартиры, а снимать их. Любой здравомыслящий человек (если только он не сотрудник строительной компании и не риэлтор) уверенно скажет: цены на жилье в Карелии сильно завышены. В отсутствие государственной конкуренции частные строительные фирмы могут называть любые цены и им никто не скажет: "Да вы что, с ума сошли?!" Деятельность фирм по закону находится под грифом "секретно". Коммерческая тайна — и все тут. Оправдать же рост цен перед потенциальными покупателями и дольщиками — плевое дело. Сами знаете, инфляция, дорогие материалы...
— Почему в Петрозаводске достаточно активно возводятся малоквартирные элитные дома и совершенно позабыто строительство пятиэтажек? — спрашивает Владимир, сотрудник одного известного в Петрозаводске риэлторского агентства (название нас просили не называть). И сам же отвечает на вопрос: — Построить большой жилой дом по силам практически любой местной компании, и жилье окупится. Вот только элитные малоквартирные дома окупаются быстрее и приносят огромную прибыль. Наши строители думают не о людях, а о деньгах. Нет денег — живите как знаете и где можете.
Кстати, об элитном жилье, которое активно строится в Карелии, лучше не вспоминать — не гневить простых людей. Цена за квадратный метр элитного жилья в Петрозаводске сопоставима с ценами в США. Так, квартира в Чикаго в престижном районе с наличием внутренней отделки и подземным гаражом стоит порядка 2000 долларов за метр, цены в Нью-Йорке несколько выше.
Вот и приходится жителям республики, отчаявшись купить новую квартиру, искать хотя бы старую. Однако на рынке вторичного жилья ситуация не легче.
— Рынок жилой недвижимости Карелии, по сравнению с другими субъектами федерации на северо-западе РФ, считается достаточно развитым, — говорит Владимир. — Однако он заметно отличается от рынка недвижимости, например, Петербурга. Если в городе на Неве стоимость квартиры на вторичном рынке выше, чем на первичном (потому что новое жилье все на окраине), то в Петрозаводске, наоборот, на вторичном рынке квартиры дешевле, хотя и не намного. Стоимость однокомнатной "хрущевки" в Петрозаводске колеблется от 13 тысяч долларов (так называемые "плохие районы") до 20 тысяч долларов в центре города.
Объем сделок как на первичном, так и на вторичном рынке ниже, чем ожидали строители и риэлторы. Значительная часть потенциальных покупателей из-за стремительного роста цен были вынуждены отложить решение жилищного вопроса на неопределенный срок. Поэтому многие не покупают квартиры, а снимают их. Отсюда глобальная проблема — в Петрозаводске трудно даже снять жилье.
"Мертвые" метры
Даже если вы сумели накопить деньги и решили принять участие в долевом строительстве, вас все равно легко могут обмануть на кругленькую сумму. Это тщательно скрывают, но зачастую строительные компании продают "мертвые" метры. Поясним на примере одного из домов, построенных в Петрозаводске.
Алексей, моряк дальнего плавания, три года назад заключил договор с фирмой-застройщиком. По договору фирма обязалась построить ему трехкомнатную квартиру общей площадью 93 метра 85 сантиметров (из них жилая площадь — 55 метров 15 сантиметров). Согласно договору Алексей заплатил за каждый метр 6 тысяч рублей.
В октябре 2000 года дом был сдан. Перед тем как зарегистрировать квартиру, ее площадь измеряли сотрудники Республиканского государственного центра "Недвижимость". В выданном техпаспорте черным по белому значилось: общая площадь квартиры составляет 91,8 кв. м, жилая площадь — 53, 5 кв. м. Площадь квартиры уменьшилась на два метра.
Как положено, Алексей обратился с вопросами непосредственно к застройщику. Он попросил вернуть деньги, которые переплатил. Однако переговоры ни к чему не привели. Реакция была бурная, мол, мы вам построили квартиру, живите себе тихо и радуйтесь. И намекнули, что если не нравится, то можно и квартиры лишиться.
Алексей обратился в суд. В своих объяснениях застройщик дошел до того, что указал: площадь квартиры и жилая площадь замеряется без штукатурки, по голому кирпичу. Получается, это штукатурка "сожрала" два метра?!
Алексей не одинок. В подобной ситуации оказались многие другие люди. В качестве примера можно рассмотреть дело Нины Васильевны Захаровой, в мае 2000 года заключившей со строительной фирмой договор о долевом участии в строительстве двухкомнатной квартиры. Когда строительство было завершено, Нина Васильевна выяснила, что вместо 60 квадратных метров она получила 57 метров общей площади. И подала в суд, требуя вернуть ей переплаченные деньги. Увы, суд, исследовав материалы дела, признал иск не подлежащим удовлетворению (слишком хитро был составлен договор).
А теперь посчитайте. В доме 60 квартир. Если в квартире не хватает по 2-3 метра, какой "навар" получает застройщик? Очень и очень приличный.
Получается почти гоголевская история. Господин Чичиков ездил по России с одной целью — покупать мертвые души. Наши застройщики продают "мертвые" метры — метры, которых нет.
Говорите точно, скоко строить в метрах?
Наше правительство продолжает кормить народ сладкими обещаниями увеличить в Карелии объемы жилищного строительства до 100 тысяч квадратных метров в год. Об этом в декабре 2002 года заявил председатель Госкомстроя республики Александр Ефимов на заседании правительства Карелии. Там же была утверждена программа развития строительного комплекса республики на 2003-2006 годы. В рамках программы планируется ежегодно направлять 5 миллионов рублей на ипотечное кредитование строительства жилья, 3 миллиона рублей — на жилищные субсидии гражданам, переезжающим из районов Крайнего Севера, 600 тысяч рублей — на приобретение жилья участникам ликвидации последствий различных катастроф.
Также принята программа расселения ветхого и аварийного фонда жилья, рассчитанная на 2003-2010 годы. В идеале к 2010 году планируется ликвидировать до 70 процентов ветхого фонда. Задача за "малым" — построить в ближайшие семь лет 77 тысяч квадратных метров жилья для бедолаг, обитающих в аварийных и ветхих домах, и заселить в новые, опрятные квартирки 1624 семьи. Однако если учесть, что в минувшем году в Петрозаводске в новое жилье въехало буквально несколько семей, в реальность замыслов карельского правительства верится с трудом.
Ходят слухи, что в Карелии может подешеветь жилье, если к нам придут московские застройщики. Об этом уже ведет переговоры петрозаводский мэр Виктор Масляков. В последнее время московские строители активно продвигаются на региональные рынки. Работают они с использованием самых современных технологий, строят быстро и много, что значительно удешевляет пресловутый квадратный метр жилья. Недавно представители одной из крупных строительных компаний приезжали в столицу Карелии, чтобы поближе изучить местный рынок жилья. Если начнут работать, это станет большим ударом для карельских фирм-застройщиков, не знающих, что такое серьезная конкуренция.
Ипотека, или поможем богатым?
В прошлом году в бюджете республики оказалось 70 миллионов рублей, которые жители республики заработали "сверх плана". Правительство, не долго думая, предложило 50 миллионов рублей передать в уставной капитал банка "Онего". Передача столь значительной суммы банку власти объяснили необходимостью развития в Карелии ипотечного кредитования жилищного строительства. Кое-кто из депутатов предлагал потратить эти деньги на подготовку к зиме, однако большинством голосов Законодательное собрание приняло предложение правительства и деньги ушли в банк. Что произошло зимой, мы все в курсе. А что случилось с теми 50 миллионами?
В марте 2003 года на заседании Комитета по бюджету Законодательного собрания РК отчитался председатель Совета акционеров ОАО Банк "Онего" Александр Колесов (он еще и министр финансов республики). Министр разоткровенничался и признал, что ипотека (покупка жилья в кредит), к сожалению, по-прежнему недоступна подавляющему большинству граждан Карелии. Желающих взять кредит в банке на покупку квартиры под большие годовые проценты очень мало. Сам банк тоже не желает рисковать, выделяя гражданам с низкими и средними доходами (официальная зарплата должна быть не ниже 7 тысяч рублей) такую крупную сумму. За 2002 год ипотечное кредитование в Петрозаводске получили только 20 человек, причем небедные люди. Существующая сейчас ипотека — плевок в сторону тех, кто действительно нуждается в жилье (а это, как правило, граждане с невысоким достатком). Президент банка "Онего" Сергей Савинский пояснил, что выделенные 50 миллионов пошли на кредитование строительства новых жилых домов. Уже известно, что в Петрозаводске будет построено 13 новых зданий, и 50 процентов из этого числа планируется выделить как раз под ипотеку. Хотелось бы знать поименно, кто получит ключи от новых квартир. Но — не положено.
Цены на жилье по России значительно ниже карельских
Инфляция снижается медленно (по прогнозам властей, в 2003 году она снизится на 2 процентных пункта — до 12-14%), рубль укрепляется еще медленнее (за год ожидается увеличение курса доллара с 32 до 33,5-34,0 руб.). Реальные доходы населения увеличиваются, но не революционно (на 7-10% в год). Как прогнозирует Российская гильдия риэлторов, в нынешнем году цены на жилье повысятся еще на 9-10 процентов.
Хотя... российские реалии непредсказуемы. В начале года ажиотаж вокруг жилья был и объяснялся попыткой "бегства от доллара". Боязнь того, что американская валюта из-за событий в Ираке может заметно обесцениться, подтолкнула владельцев долларовых запасов вложить их в недвижимость.
Напомним, в Петрозаводске дешевле 420 долларов за квадратный метр вы вряд ли построите квартиру. Разумеется, это цена без отделки, так что плюсуйте еще несколько тысяч долларов.
