Продать или купить квартиру в России в последнее время все равно что провести шахматную партию с опытным противником: нужно просчитать все свои действия на несколько ходов вперед. Ценовая политика на рынке недвижимости бывает непредсказуема. Ну кто, например, из нас, обычных людей, мог предположить, что за прошедший год цены на жилье вырастут более чем на сто процентов?
Что происходит в этой сфере сейчас, каковы перспективы и прогнозы – на все эти вопросы ответил нашим читателям гость "Горячей линии", руководитель Центра квартирных продаж строительной фирмы "Сана" Сергей Владимирович Архипов.
ИДЕТ ВОЗВРАТ К РЕАЛЬНЫМ ЦЕНАМ
— Сейчас цены на недвижимость, кажется, немного снизились. Хотелось бы знать — почему? И будет ли этот процесс продолжаться?
— Цены на недвижимость действительно снизились — процентов на 10-15 по сравнению с ноябрем прошлого года, когда они были задраны запредельно. Тогда, в самый пик дороговизны, если помните, однокомнатную квартиру пытались продавать за два миллиона рублей. Сейчас постепенно идет возврат к реальным ценам — отсюда и "снижение".
Пока же рынок недвижимости практически встал. Сделок купли-продажи очень мало. Кто собирался покупать — ждут, что станет еще дешевле, кто хотел продать — надеются, что цены поднимутся до ноябрьского уровня. Народ не торопится, наслушавшись, ко всему прочему, телевизионных обещаний статусных лиц. Но глава администрации президента господин Медведев, заявляя, что цены на жилье завышены и должны снижаться, не предлагает никакой стратегии, никакого механизма. Почему они должны снижаться? С какой стати? Спрос до сих пор выше предложения.
Мы проанализировали ситуацию со специалистами нашей компании и пришли к собственному выводу: радикального снижения цен не будет. Примерно к июню цены выровняются до уровня, продиктованного рынком.
ДОМИК ЗА ГОРОДОМ
— Я недавно прочитала в одном из местных изданий, что года через два у нас в Карелии проявится тенденция, которая в столицах наметилась уже давно — люди будут стремиться приобретать жилье за городом. Мол, уже сейчас это дешевле, чем покупать городские квартиры. Что вы на этот счет думаете?
— Действительно, такая тенденция существует. Но нужно учитывать, что дом дому рознь. Одно дело, когда вас устраивает туалет на улице, другое — когда вы будете устанавливать на участке систему канализационной очистки. Одно дело, когда часть работ вы будете выполнять своими руками (у вас есть на это время и умение), другое — когда будете нанимать бригаду. Стоимость строительных услуг сопоставима со стоимостью материалов. Пример: один кубометр бруса стоит тысячи четыре с половиной рублей, а стоимость его укладки - три с половиной. Таким образом, с работой этот кубометр обойдется вам в восемь тысяч.
Кроме того, цены на землю очень разнятся в разных местах: от трехсот тысяч за десять соток где-то в деревне до полутора-двух миллионов за те же десять соток на берегу озера с выходом на пляж и при этом недалеко от города.
Само по себе строительство дешевле, сегодня можно уложиться в 300 долларов на квадратный метр строительства (без отделки).
И учтите еще одно обстоятельство: постройка загородного дома — занятие довольно специфичное. Вы когда-нибудь строили дачу чужими руками? Общались с нанятыми рабочими? Нужно иметь навыки. Допустим, вы созваниваетесь, договариваетесь с какой-то бригадой, что вам ставят фундамент по две тысячи за кубометр бетона. Вам говорят, что хватит 30 кубометров. Стройка началась. И тут вам ваши рабочие заявляют: "Нет, хозяин, мы ошиблись — не тридцать, а пятьдесят кубов требуется. И, поскольку почва плохая, нам не по две тысячи, а по три с половиной за куб!" В итоге вы тратите значительно больше, чем запланировали.
А пригласить хороших специалистов из строительной фирмы — очень дорого. Так что дешевое загородное строительство — тоже своего рода миф.
ЖИЛИЩНЫЕ ПРОГРАММЫ
— Скажите, ваша фирма участвует в программах — республиканских или федеральных, в которых государство возвращает часть средств, потраченных на приобретение жилья?
— "Сана" является единственным строительным предприятием, аккредитованным как уполномоченный заимодавец по республиканской программе "Жилище". Еще в прошлом году люди могли получить возмещение шести процентов от той процентной ставки, по которой мы давали заем. Но сейчас эта программа несколько свернута: не шесть процентов, а три, и не всем, а только нуждающимся и молодым. Из бюджета республики на эту программу в 2007 году выделено гораздо меньше средств.
Кроме того, в нашей компании по-прежнему существуют собственные программы, которые могут облегчить приобретение нового жилья. Мы предоставляем рассрочку до 5 лет после заселения без справок и поручителей, принимаем в зачет квартиры вторичного рынка в качестве оплаты первого взноса, готовы рассматривать другие варианты. Поэтому, если у вас действительно есть желание приобрести новую квартиру, обращайтесь – я думаю, что мы сможем помочь.
КОГДА ОСТАНОВИТСЯ РОСТ ЦЕН?
— Скажите, рост цен на недвижимость когда-нибудь остановится?
— Мы предполагаем, что рост цен на жилье продолжится. Он просто не будет таким угрожающим, как в прошлом году, не будет идти речь о ста процентах в год. В 2007-м, мы предполагаем, рост составит 15 процентов, в последующих — 10, 7, 5 процентов. Но недвижимость дорожать будет. Потому что в жилье нуждается огромное количество людей, и спрос пока превышает предложение. Утешает, что рост цен на недвижимость со временем будет ниже, чем рост доходов населения.
ОПАСНО ЛИ УЧАСТВОВАТЬ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
— С экранов телевизоров мы то и дело слышим об обмане людей, которые строили квартиры: то квартиры продавались по нескольку раз, то фирма обанкротилась, то просто не собиралась строить. Скажите, может ли то же самое произойти в Петрозаводске?
— К сожалению, в Петрозаводске уже был один неприятный инцидент со строительством нового дома. Речь идет о многострадальном доме на ул. Калинина, и СМИ уже неоднократно упоминали об этом случае. После того как история с этим домом стала достоянием общественности, мы почувствовали некоторую настороженность людей, желающих приобрести квартиру: чаще стали просить предъявить документы, разрешающие строительство.
Чтобы не попасться на удочку мошенников, совет может быть только один – обращайтесь к тем компаниям, которые уже завоевали авторитет в Петрозаводске, к тем, у кого нет некрасивых историй с двойными продажами. И всегда помните, если кто-то предлагает что-то намного дешевле, чем другие, то это должно безусловно настораживать.
ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ ДЛЯ БЮДЖЕТНИКОВ
— Можно вопрос задать? Когда у нас будет доступное жилье для бюджетников?
— Вы знаете, в ближайшие 5-7 лет ситуация вряд ли изменится к лучшему. Доступным жилье не станет, но появляются возможности для его оплаты. Развивается ипотечное кредитование, например.
— Я обратилась в несколько банков. Мне на наш совокупный доход семьи предлагают четыреста тысяч рублей. Что, по-вашему, на эти деньги можно купить?
— Может, стоит подождать, что банки смягчат условия. Как известно, у банков существует норматив — они предполагают, что тратить на выплату ипотечного кредита можно не более 40 процентов совокупного дохода семьи. Возможно, со временем они станут допускать до 60-70 процентов платежа. Да и зарплаты у бюджетников будут расти, я думаю.
— Но пока наши зарплаты растут, цены на квартиры растут параллельно!
— В прошлом году цены на квартиры выросли более чем на сто процентов. В этом году прогнозируется рост цен на жилье в пределах 15 процентов. Так что зарплаты, возможно, будут увеличиваться опережающими темпами.
МИФЫ О МАССОВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
— Я часто бываю в других городах России и вижу, что там новые микрорайоны растут как грибы. Петрозаводск на этом фоне выглядит и бледно, и бедно. Разве бурно развивающаяся ипотека не способствует более активному строительству и, как следствие, не делает жилье более доступным?
— Да, народу предлагают ипотеку. Но ипотека, повышая платежеспособность населения, напротив, приводит к росту цен. Один из способов снизить цены на жилье — развитие массового строительства. Это при росте доходов действительно дает некоторое снижение цен. Но если смотреть на Петрозаводск, то у нас реально для увеличения объемов строительства в городе ничего не сделано. За два года — со времени принятия нового строительного кодекса — городской администрацией на аукцион не выставлено ни одной новой площадки, ни к одной площадке не подведены сети за счет республиканского или муниципального бюджетов. Но это же должны делать не строители!
В Санкт-Петербурге, например, происходит так: город полностью подготавливает площадку, но десять процентов от всего построенного идет городу. За счет этого решается проблема расселения коммуналок, расселения ветхого фонда, осуществляются другие социальные программы — очередники, ветераны.
— А Древлянка-5, о которой столько писали и говорили, разве не решает проблему массового строительства?
— Эти мифы о развитии строительства у нас очень живучи. Только для подведения инженерных коммуникаций к этому району нужно не менее двух миллиардов рублей (и это не считая инфраструктуры — детских садов, больниц, школ, остановок, дорог, магазинов). А чтобы потратить два миллиарда на сети, нужно получить с продажи двадцать миллиардов рублей, потому что на подготовку площадки можно потратить не более десяти процентов от стоимости строительства.
Нехитрые подсчеты показывают, что при нынешних ценах, чтобы получить двадцать миллиардов, нужно построить пятьсот тысяч квадратных метров, то есть десять тысяч квартир. Так вот, организации с таким потенциалом, как у нас, на освоение подобной площадки потребуется 25 лет! То есть тот, кто вложит свои миллиарды, только через 25 лет отобъет свои затраты! Так что Древлянка-5, на мой взгляд — проект очень непонятный. Неизвестно, когда он состоится, какими силами и за чей счет.
Поэтому мы уверены, что в Петрозаводске никаких объективных причин для снижения цен на недвижимость нет. Если не считать небольшого отката к нормальному уровню после ноябрьского безумного пика.
МОНОЛИТ: ДЕШЕВО И БЫСТРО
— Какие ваша компания использует технологии, которые бы удешевляли строительство?
— Это в первую очередь монолитное литье. Кирпич не в состоянии конкурировать с монолитным литьем ни по ценам, ни по темпам строительства. Это удешевляет жилье процентов на двадцать.
— Но многие уверены, что кирпич экологичнее…
— Да, в принципе лучше жить в деревянном доме. Что касается экологии — знаете, и кирпич сертифицирован, и бетон сертифицирован.
И то и другое не имеет радиоактивных фонов.
