Скоро уже язык отсохнет разъяснять людям, позвонившим в "ЖЭК", что такое общее имущество многоквартирного дома и с чем его едят, то бишь ремонтируют. Уж столько раз эта тема мусолилась, что и счесть нельзя, а все равно вопросы возникают… Может, потому, что пока нас жареный петух в одно известное место не клюнет, все надеемся, что удастся нам уклониться от реформы ЖКХ? Напрасная надежда.
Вот, к примеру, звонок с Ключевой. Звонят и спрашивают, вправе ли управляющая организация требовать деньги на замену автомата, защищающего квартиру от перепадов напряжения. Выработал он свой ресурс, вырубается сразу же, едва жильцы квартиры электрочайник в розетку включат. Так что вопрос замены ни у кого сомнений не вызывает – надо менять. А вот за чей счет?
Тут на помощь нам придут Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В них сказано, что "в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения… до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях". Еще одно: важнейший, можно сказать, основополагающий признак общего имущества многоквартирного дома, оно должно обслуживать "более одного помещения". Автомат, о котором идет речь, расположен на внутридомовой электрической сети и обслуживает только одну квартиру? Да. Значит, общее имущество дома заканчивается перед ним. А сам он входит в состав имущества квартиры, которое должно ремонтироваться за счет ее собственника. И ежемесячная плата за содержание и ремонт общедомового имущества не имеет к этому ремонту никакого отношения. И можно жаловаться кому, как и сколько угодно, требование закона остается пока неизменным. Кстати, о жалобах.
– Мне что, теперь президенту писать? – возмущается жительница поселка Мелиоративный из Прионежского района.
В ее доме третий год нет горячей воды, и возмущение, в общем-то, понятно. Вот только кто должен восстановить работоспособность вышедшего из строя теплообменника в доме? Управляющая организация? Районная мэрия? Поселковая администрация? Попробуем разобраться.
Теплообменник, в соответствии с Жилищным кодексом и уже упомянутыми Правилами, входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома. Значит, его текущий ремонт и содержание должны обеспечиваться за счет ежемесячной квартплаты. Но в том-то и дело, что в данном конкретном случае требуется капремонт или даже замена теплообменника. А любой капитальный ремонт должен оплачиваться отдельно. То есть управляющая организация должна сделать его, если будет решен вопрос финансирования. Решение должно приниматься на общем собрании собственников квартир в данном доме. Далее Жилищный кодекс утверждает, что "Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта".
Так что для начала собственникам квартир нужно обратиться в управляющую организацию, чтобы она указала, сколько стоит ремонт теплообменника, приложив к расчетам смету расходов, а потом нужно проводить собрание и принимать решение об оплате этого ремонта. Кстати, если кто-то из собственников не примет участия в собрании или проголосует против ремонта, он все равно должен будет подчиниться его решению. И если в доме есть неприватизированные квартиры, их долю в капитальный ремонт должен будет внести муниципалитет.
Есть еще один путь привести дом в порядок. Это попасть в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта. Перечень домов для нее формируется в целях реализации Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Собственники квартир, если хотят получить федеральную помощь, должны взять на себя не менее 5% расходов, связанных с капремонтом их дома. Ремонтироваться по этой программе будут внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); лифтовое оборудование; крыши; подвальные помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирных домах; фасады. Более подробно об этой программе можно узнать в органах местного самоуправления.
