Владелец продуктового магазина на ул. Краснофлотской хочет продать свою фирму. Дело, конечно, хозяйское. Но все же – зачем? Какие мотивы заставляют вполне успешного бизнесмена идти на такой шаг? Это тем более интересно, что сегодня количество людей, желающих расстаться с помещениями, которые они арендовали долгие годы, резко возросло. Люди, вместо того чтобы развивать свой бизнес, сворачивают его.
Хотели, как лучше
– Скоро наступит крайний срок, когда вся муниципальная собственность должна быть приватизирована, – объясняет владелец магазина. – Те, кто арендует помещения более двух лет, имеют право выкупать его на приоритетных началах. В кредит на пять лет. Казалось бы, здорово. Но цены, которые устанавливаются на эти помещения, таковы, что приоритетность теряет всякий смысл. У многих просто нет возможности платить по 50, а то и по 100 тысяч рублей ежемесячно. Это, по сути, все, что мы зарабатываем.
Если же предприниматели не воспользуются своим приоритетным правом, то помещения могут быть выставлены на торги, и тогда они уже точно попадут в другие руки. Лучше продать бизнес и получить деньги сейчас, чем потерять все.
– Сначала государство приняло решение: просто приватизировать всю муниципальную собственность, – говорит директор одного из петрозаводских кафе Роман Ли. – Но потом решило пойти навстречу малому и среднему бизнесу, поддержать его. Летом прошлого года Госдума приняла закон о приоритетном праве выкупа для тех, кто арендует помещения более трех лет (месяц назад в этот закон была внесена поправка, и срок сокращен до двух лет. – Прим. авт.). Ведь арендаторы вкладывались, делали ремонты, трудились. Так что федеральная власть приняла хороший закон и дала право субъектам федераций разрабатывать процедуру продажи этих помещений. Тут-то и начались странности.
Скажем, одно полуподвальное помещение в центре города оценено в 38 тысяч рублей за квадратный метр, а другое, в том же доме, в 35. Критерии оценки бизнесмены не понимают. Те, кто сейчас платит по 5 тысяч аренды в месяц, после приобретения помещения в собственность на протяжении пяти лет будут должны платить по 50 тысяч. За не самое большое помещение в центре Петрозаводска ежемесячная выплата может дойти до 400 тысяч. В Костомукше один из предпринимателей собирается обращаться в суд по поводу завышенной, на его взгляд, стоимости комнаты, которую он арендовал в здании общежития (порядка 37 тысяч за метр). Известно, что в Вологде, например, в центре города квадратный метр продаваемого объекта оценивается на 5-10 тысяч дешевле, чем в Петрозаводске. В Санкт-Петербурге предприниматели могут сами привлекать независимых оценщиков с тем, чтобы представлять порядок цен и иметь возможность оспаривать завышенные, на их взгляд, суммы. Как же обстоят дела у нас?
Как объяснили "Карельской Губернiи" в УМИ, оценкой помещений занимается специальная независимая оценочная компания. Компанию эту выбирают посредством конкурса. Побеждает та, которая попросит за свою работу наименьшее вознаграждение. В Петрозаводске два муниципальных заказа выиграла компания "ЭСКО". Она оценила свои услуги всего в 1900 и в 1350 рублей за объект. Вызвав тем самым подозрительное отношение к себе со стороны бизнесменов.
– Это же ниже себестоимости, – предположил один из них, пожелавший остаться неизвестным. – Одни фотографии и составление документации дороже выйдет. Ходят слухи про откаты. Мол, хочешь, чтобы оценили подешевле, поделись с оценщиком.
Получилось, как всегда
– Для кого-то и миллион мало, а кому-то и 1900 за объект достаточно, – объяснил "Карельской Губернiи" директор компании "ЭСКО" Роман Малков. – Конкурс проводился вслепую. Одни, как оказалось, попросили 120 тысяч за работу, другие 139. А была компания, которая написала цифру всего на 100 рублей большую, чем мы. То есть оценивали свой труд примерно так же… У нас, кроме меня, работает еще три человека, и эти заказы дали возможность обеспечить одного из них зарплатой на четыре месяца.
По словам Романа Генриховича, при оценке помещения используются два метода: затратный и сравнительный. В первом случае учитываются состояние здания, год постройки, степень износа. А во втором сравниваются цены, по которым продавались похожие объекты в недавнее время.
– Согласно муниципальному заказу, – говорит Малков, – мы должны оценить объект по рыночной стоимости. А рыночная стоимость, по определению, – это стоимость, по которой объект может быть наиболее вероятно продан на свободном рынке без всяких условий и ограничений. Никаких преимуществ арендатор при этом не получает.
Сейчас рыночные цены в Петрозаводске действительно таковы, что для многих предпринимателей они являются запредельными. Объекты на проспекте Ленина не предлагаются дешевле 120 тысяч рублей за метр. Сбербанк приобрел помещение в Гоголевском центре исходя из 100 тысяч рублей за метр. А разницу в цене двух полуподвалов в одном здании в центре города, о котором мы писали выше, Малков объяснил тем, что они все же не совсем одинаковые. В одно вход напрямую с улицы, в другое приходится попадать со двора, через подъезд с домофоном.
– Я тоже понимаю, что суть закона искажается, – говорит Малков, – и реальной поддержки малому бизнесу он зачастую не приносит. Ну пусть бы муниципалитет принял какие-то социальные коэффициенты, учитывающие специфику предприятия. Так, чтобы эту рыночную стоимость можно было снижать. Но этого не делается… А что до откатов, то в завуалированной форме их иногда предлагают. Интересуются, можем ли мы договориться? Но нам это не интересно.
В общем, ситуация, как и во многих других областях нашей жизни, складывается глумливая. С одной стороны – громогласно декларируется поддержка малого и среднего бизнеса. Принимаются симпатичные законы. Но, когда доходит до их непосредственного исполнения на местах, выясняется, что работают они чрезвычайно коряво.
